Субаренда на рынке складов – неожиданный подарок арендаторам
По данным Radius Group в декабре 2022 года на рынке складской недвижимость объем площадей, предлагаемых в субаренду, может составить порядка 450-500 тыс. м2. Уже в первом квартале в субаренду предлагалось порядка 150 000 м2 качественных складских площадей (данные Knight Frank). И этот показатель продолжает расти за счёт скольких основных факторов: уход с рынка ряда игроков (например, таких как Decathlon и Prisma), второй фактор – все, кто брал в аренду большие объемы площадей с потенциалом дальнейшего роста и развития и сейчас сдают излишки и получают дополнительный доход Почему рост субаренды – это тенденция со знаком плюс и как это сказывается на рынке рассказала Александра Шакола, заместитель директора по аренде и маркетингу, Radius Group.
Поддержка арендаторов
Значительный рост в сегменте ритейла, логистики и конечно e-commerce (рос на 30-50% год к году), который наблюдался в последние несколько лет, с одной стороны и отсутствие качественных свободных складских помещений – с другой (спрос на 70-90% превышал предложение), подталкивали российские и иностранные компании арендовать излишние площади. Это решение позволило бы реализовать задачи и объемы предприятия на период 5-7 лет и учитывало будущий рост. Однако, текущая ситуация у ряда игроков, требует обратного — оптимизации и сокращения, а значит потребность в складах уменьшается или, как минимум, остается такой же.
Компании, которые обнаружили у себя «излишки» в рамках существующих договоров аренды не могу отдать эти помещения обратно собственнику, при этом, вынуждены нести расходы. Поэтому субаренда является компромиссным выходом для всех сторон – ответственный или ключевой арендатор сохраняет свою устойчивость, покрывает часть расходов и направляет финансирование на более актуальные направления, а собственник получает гарантированный доход, который, зачастую, идет на обслуживание девелоперского кредита.
Площади не простаивают без дела, на них ведется работа, главное – корректно сформировать договор, который бы учитывал интересы и собственника (например, срок договора субаренды), и арендатора (возможность снизить финансовую нагрузку за счет партнера), и новой компании, заезжающей на склад в качестве субарендатора (возможность получить высококлассные склады).
Новые возможности
Пара лет интенсивного роста бизнеса потенциальных клиентов и постоянный дефицит складов изменил правила игры на рынке. Площади стали предлагать крупной нарезкой (минимум 5-10 тыс. м2), на долгий срок (от 5 лет) и по высокой цене (только за прошлый год ставка выросла на 40%, с начала 2022 еще в среднем на 14% и сейчас составляет порядка 6000руб. за м2). Безусловно, есть абсолютно справедливые экономические факторы, которые сформировали «рынок продавца», особенно на складском рынке класса «А» однако мелким и средним клиентам, по сути, здесь делать было нечего, они находились за пределами интересов и возможностей. Сейчас субаренда откроет доступ к современным площадям в хорошей локации для широкого спектра арендаторов. При этом площади могут быть от 500-1000 м2 и на короткий срок. Что касается стоимости, то она будет зависеть от экономической политики каждого арендатора, сдающего площади в субаренду.
Особенно хотелось бы подчеркнуть интересную тенденцию – не все компании сейчас оптимизируют свои складские мощности, мы видим, что ряд ритейлеров нуждается в дополнительных помещениях для временного хранения товара. С учетом дефицита свободных складов и практически полной заморозки нового строительства, именно субаренда поможет оперативно решить эту задачу и в моменте поддержит развитие бизнеса.
Расширение пула потенциальных клиентов
Есть такой миф, что собственники боятся субаренды как огня, поскольку видят в ней конфликт интересов, но на самом деле в ней скрыто немало преимуществ, одним из них является расширение пула потенциальных арендаторов. По сути субарендатор получает возможность на гибких условиях познакомиться с объектом, оценить качество помещений, локации и даже почувствовать на себе уровень сервиса управляющей компании. По сути пройти тест драйв, который в конечном счете в будущем может привести к долгосрочному партнерству.
В заключении стоит сказать о том, что субаренда, при всех своих плюсах – это краткосрочное решение задач и она не сможет закрыть весь спрос на рынке складов, особенно если речь идет про bts-строительство. Поэтому, девелоперам придется строить новые объекты, рынку требуются специализированные мультитемпературные распределительные центры, автоматизированные хабы и фулфилменты.
