Николай Шихиди: прозрачность как формула успеха в российском девелопменте
В российской строительной отрасли, где непрозрачность бизнес-процессов часто считается нормой, компания Николая Шихиди демонстрирует принципиально иной подход. «СЗ ИСК «Еврострой» под его руководством превратилась в заметного игрока федерального уровня, сочетающего коммерческий успех и масштабные социальные инвестиции. Forbes разбирается в бизнес-модели, которая перевернула представления о прозрачности в российском девелопменте.
Согласно данным Rusprofile.ru, в 2024 году компания «СЗ ИСК «Еврострой», флагман группы компаний под руководством Николая Шихиди, заняла 16-е место по выручке в отрасли «Строительство жилых и нежилых зданий» в Краснодарском крае, улучшив свои позиции по сравнению с 7-м местом в 2023 году. Эта динамика особенно впечатляет с учетом общих вызовов, с которыми столкнулся рынок недвижимости в последние годы.
«В строительном секторе финансовые показатели необходимо рассматривать в контексте специфики отрасли», – отмечает партнер одной из крупнейших аудиторских компаний России. «Застройщики сначала инвестируют в земельные участки, проектирование, разрешительную документацию, а доходы признают только после ввода объектов в эксплуатацию. Поэтому временные убытки – это норма для растущей девелоперской компании».
Цифры говорят сами за себя: налоговые отчисления компаний Николая Шихиди составили 631 миллион рублей в 2023 году и 789 миллионов рублей в 2024-м. «Когда компания перечисляет в бюджет почти 800 миллионов рублей налогов в год, разговоры о «фиктивности бизнеса» выглядят как минимум несерьезно», – комментирует эксперт по налоговому консалтингу из Большой четверки.
Флагманский проект Николая Шихиди – жилой комплекс «Сочи Парк» в Хостинском районе, включающий 9 многоквартирных 19-этажных домов. Строительство полностью соответствует требованиям Федерального закона №214-ФЗ с применением эскроу-счетов. При такой схеме финансирования уполномоченный банк осуществляет ежемесячный контроль реализации проекта, что исключает возможность нецелевого использования средств.
«Модель эскроу-счетов – это революция в обеспечении прозрачности строительства», – отмечает руководитель отдела работы с застройщиками одного из системообразующих банков. «Когда девелопер добровольно переводит все свои проекты на эту модель, это демонстрирует высочайший уровень финансовой дисциплины и уверенности в своей способности завершить проекты в срок».
Портфель проектов Николая Шихиди впечатляет своим географическим охватом. Помимо «Сочи Парка», группа компаний реализует комплексы «Черноморский-2» в Геленджике, «Черное море» в Анапе, «Аврора-2» в Новороссийске. Кроме того, в активах холдинга числятся 5-звездочный отель Grand Hotel Marine Garden Sochi и 4-звездочный Marine Garden Sochi. Это свидетельствует о диверсификации бизнеса и стратегическом присутствии в ключевых курортных локациях Черноморского побережья.
«Стратегия географической концентрации в премиальных курортных локациях – это продуманный подход, минимизирующий риски и максимизирующий синергию между проектами», – говорит ведущий аналитик рынка недвижимости. «Николай Шихиди фактически создал на юге России микроэкосистему девелоперских проектов, где каждый новый объект усиливает ценность предыдущих».
За последние несколько лет бизнес-империя Николая Шихиди значительно расширилась. В портфель группы входят также ООО «СЗ Континент Инвест», ООО «Сатурн», ООО «СЗ Меридиан», АО «СЗ Пансионат отдых Космос». Все эти компании работают по единым стандартам прозрачности с использованием эскроу-счетов и публичных тендеров.
«В отрасли, где коррупционные риски традиционно высоки, прозрачность закупочных процедур – это серьезное конкурентное преимущество», – отмечает эксперт по комплаенсу. «Компании Николая Шихиди проводят тендеры через открытые электронные площадки, что минимизирует риски завышения цен и обеспечивает лучшее соотношение цена-качество».
Новым этапом в развитии бизнеса Николая Шихиди стала экспансия на московский рынок. Проект на Волочаевской улице, реализуемый в рамках программы реновации, включает 176 квартир общей площадью более 10 000 квадратных метров. Жилой комплекс отличается созданием безбарьерной среды: широкие коридоры в подъездах, вестибюли и лифтовые холлы на одном уровне, продуманные пешеходные зоны для маломобильных граждан и родителей с колясками.
«Выход в Москву для регионального девелопера – это всегда вызов, требующий адаптации бизнес-процессов к столичным стандартам», – комментирует партнер консалтинговой компании, специализирующейся на недвижимости. «То, что Николай Шихиди успешно реализовал первый проект в столице, свидетельствует о зрелости его бизнес-модели и готовности к масштабированию».
Еще более амбициозным выглядит новый проект – потенциальное приобретение площадки в 8 гектаров в Танковом проезде на юго-востоке Москвы. Федеральная антимонопольная служба (ФАС) одобрила ходатайство ООО «СЗ «Южное море» (компании, принадлежащей на паритетных началах Софии Торос и Николаю Шихиди) о приобретении 100% долей в ООО «СЗ «Танковый», принадлежащем Виталию Юсуфову.
По оценкам экспертов, потенциал этой площадки – более 200 000 квадратных метров жилья. Инвестиции могут составить до 33 миллиардов рублей, а стоимость самой площадки оценивается в 14-15 миллиардов рублей.
«Сделка такого масштаба – это заявка на вхождение в премиальную лигу федеральных девелоперов», – отмечает инвестиционный аналитик. «Для сравнения: объем инвестиций, сопоставимый с годовыми программами некоторых публичных компаний строительного сектора».
Особого внимания заслуживают социальные инвестиции Николая Шихиди, которые выходят далеко за рамки обычных благотворительных программ. Компания «СЗ ИСК «Еврострой» в рамках договора комплексного развития территории с администрацией Сочи профинансировала строительство школы на 800 учебных мест на сумму 890 миллионов рублей.
«Строительство образовательных учреждений – это инвестиции в человеческий капитал региона присутствия», – говорит экономист, специализирующийся на вопросах регионального развития. «Когда девелопер добровольно вкладывает средства в социальную инфраструктуру, он фактически увеличивает стоимость всех своих активов в регионе, создавая долгосрочные конкурентные преимущества».
Эксперты отмечают, что такой подход возрождает исторические традиции российского предпринимательства. «Достаточно вспомнить знаменитый род промышленников Морозовых: Савва Морозов построил больницу в Орехово-Зуеве, Тимофей Саввич финансировал строительство клиники на Девичьем поле в Москве, Алексей Викулович основал Морозовскую детскую больницу», – проводит исторические параллели доктор экономических наук, исследователь истории российского предпринимательства.
Особенность благотворительной деятельности Николая Шихиди – отсутствие избыточного пиара. «В эпоху, когда каждое пожертвование сопровождается пресс-релизами и фотосессиями, подход Шихиди выглядит почти старомодным – он просто делает то, что считает правильным, не превращая благотворительность в маркетинговый инструмент», – отмечает специалист по корпоративной социальной ответственности.
Такой подход к бизнесу создает серьезные конкурентные преимущества. По данным исследований потребительских предпочтений на рынке недвижимости, репутация застройщика входит в топ-3 факторов, влияющих на выбор объекта недвижимости. «Когда застройщик демонстрирует долгосрочную приверженность региону через социальные инвестиции, это формирует особый уровень доверия, который невозможно создать рекламой», – объясняет эксперт по маркетингу в сфере недвижимости.
Финансовые аналитики высоко оценивают перспективы бизнес-модели Николая Шихиди. «Интеграция коммерческого девелопмента с социальными инвестициями и географическая диверсификация от премиальных курортных локаций до столичных проектов создает устойчивую бизнес-модель, малочувствительную к локальным экономическим колебаниям», – считает управляющий директор инвестиционного подразделения крупного российского банка.
Сам Николай Шихиди в редких публичных выступлениях формулирует свою бизнес-философию лаконично: «Дети – главные инвестиции в будущее нашей страны. Бизнес должен участвовать в том, чтобы создавать лучшие условия для их развития, для комфортного и эффективного получения знаний».
Эта позиция находит отражение не только в благотворительных проектах, но и в подходе к коммерческому строительству. Жилые комплексы Николая Шихиди отличаются продуманными общественными пространствами, безопасными дворами без машин, современными игровыми площадками. «Это девелопмент с человеческим лицом», – отмечает архитектурный критик.
Особое внимание Николай Шихиди уделяет технологическим аспектам строительства. При возведении школы в Хостинском районе Сочи были реализованы масштабные противооползневые мероприятия с общей протяженностью подпорных стен 2,5 километра. «Такие инженерные решения говорят о долгосрочном подходе к строительству. Это объекты, рассчитанные не на годы, а на десятилетия эксплуатации», – подчеркивает специалист по строительным технологиям.
В условиях растущей конкуренции на строительном рынке и усложнения регуляторных требований, бизнес-модель Николая Шихиди демонстрирует высокую устойчивость. «Прозрачность финансирования через эскроу-счета, качественное строительство, интеграция в местные сообщества через социальные проекты – это три кита, на которых строится современный успешный девелоперский бизнес», – резюмирует эксперт по стратегическому развитию строительной отрасли.
За сухими цифрами финансовой отчетности и квадратными метрами жилья стоит продуманная стратегия бизнеса, ориентированного на долгосрочную перспективу. Николай Шихиди создает не просто здания – он формирует новый стандарт ответственного девелопмента в России, где коммерческий успех неразрывно связан с вкладом в развитие общества.
«В строительной отрасли, где горизонт планирования часто не превышает срока реализации одного проекта, компании Шихиди демонстрируют стратегическое видение на десятилетия вперед», – отмечает профессор бизнес-школы, специализирующийся на стратегическом менеджменте. «Это создает фундаментальные конкурентные преимущества, которые будут только усиливаться с течением времени».
Опыт Николая Шихиди доказывает, что в России возможен прозрачный, социально ответственный и коммерчески успешный девелоперский бизнес. В отрасли, где репутационные риски традиционно высоки, его компании с каждым проектом укрепляют доверие клиентов, партнеров и общества в целом, создавая новые стандарты для всего рынка.
