Лицевая и изнаночная стороны «обратной ипотеки»

«Обратная ипотека»: суть, достоинства, недостатки

Ипотека давно перестала быть новостью для россиян. Это довольно обычный способ улучшить жилищные условия. Но далеко не все знают о необычном виде ипотечного кредитования, условно называемом «обратная ипотека».

Что это такое

Проще говоря, это кредит от банка наоборот. Финансовая организация выплачивает деньги клиенту за принадлежащую ему недвижимость. Этот способ получения легального дохода доступен владельцам жилплощади пенсионного возраста, обычно старше 60 лет. Конечно, объект сделки должен быть в хорошем состоянии, ликвидным. Собственник заключает договор, по которому передаёт имущество в залог кредитующей структуре. Объём выплат напрямую связан со стоимостью жилья и величиной периода, в который они будут осуществляться. Пенсионер может затребовать всю сумму разом или ежемесячными платежами. Причём фиксированные выплаты каждый месяц можно получать в течение определённого срока (чаще всего это 10 лет), а можно оформить бессрочный кредит. Тогда в выигрыше окажутся те, кто проживёт долго.

Что происходит после смерти клиента

По контракту жилище получателя субсидии достаётся заключившей с ним соглашение организации. Она продаёт жилплощадь, и в итоге компенсирует затраты и остаётся в прибыли. Бывает так, что родственники претендуют на наследство усопшего. Они могут стать обладателями жилого имущества, но лишь при том условии, что возместят расходы, понесённые банком.
Если получатель прожил больше срока, о котором договорился с кредитодателем, и общая величина выданного ему капитала равна или превышает цену жилья, то наследники уже не имеют никаких прав, жилплощадь теперь принадлежит банку.
Только после смерти хозяина право собственности переходит оплатившему «обратную ипотеку» юридическому лицу. Даже если пенсионер пережил оговорённую дату, и стоимость квартиры им сполна получена, он продолжает проживать там. Прекращаются только банковские отчисления. Понятно, что финансисты выиграют, если получатель покинет этот мир задолго до истечения намеченного срока.

Как возникла эта услуга

Это не отечественная технология. Подобные отношения между банкирами и их клиентурой давно существуют на Западе. Впервые такой механизм был осуществлён в РФ в 2010 году для реструктуризации ипотечных займов. По программе господдержки заёмщиков, попавших в тяжёлые обстоятельства, было создано специальное агентство. В условиях кризиса, когда многие потеряли источник дохода, не успев погасить кредитные долги, это стало одной из форм содействия нуждающимся в финансовой поддержке. У должников появилась возможность реструктурировать задолженность. Агентство оказывало регулярную материальную помощь до того момента, пока ипотечник не начнёт снова зарабатывать. «Обратная ипотека» для пожилых граждан появилась несколько позже.

Минусы «обратной» технологии

На первый взгляд, этот алгоритм – замечательное средство оказать помощь небогатым и немолодым россиянам. Но новшество плохо прижилось в России. Банковские структуры не слишком в нём заинтересованы: момент получения прибыли далёк, а денежные расходы начинаются сразу после заключения договора. К тому же, нельзя быть уверенным, что недвижимая собственность не упадёт в цене, а выкупаемое жильё сохранит «товарный вид» и не будет разрушено в результате несчастного случая.

Есть проблема и с клиентами. Получая субсидию, хозяин жилища порой не оплачивает коммунальные услуги, пренебрегает обязанностями налогоплательщика, что потом может вылиться для организации в незапланированные споры с налоговой. Иногда приходится иметь дело с внезапно объявившимися наследниками. Могут последовать долгие судебные разбирательства, ведь практика судопроизводства по таким делам ещё не отработана.

Пожилые владельцы квартир тоже не слишком настроены на сотрудничество. Жизнь приучила их не доверять финансовым структурам. А в выдачу крупной ссуды, которую не придётся возвращать на этом свете, и подавно верится с трудом. Люди боятся, что сотрудники банка, занижая стоимость их имущества, платят чересчур мало. Некоторые отождествляют этот механизм с пожизненным содержанием – сделкой, в которой всегда действует много мошенников.

Надо помнить, что на жилищном рынке существует альтернативная «обратной ипотеке» технология – рента. Учитывая это, эксперты не считают, что новая финансовая услуга имеет хорошие перспективы, несмотря на её прозрачность, простоту и то, что она весьма облегчает существование одиноким старикам.